Договор долевого участия

Строительная организация при возведении объектов недвижимости вкладывает собственные денежные средства, а также имеет право привлекать деньги граждан. Такой вид привлечения инвестиций называется долевым строительством. Главным нормативно-правовым актом, защищающим право инвестора на получение доли после завершения строительных работ, а также регламентирующим поступление денег к застройщику, является договор долевого участия в строительстве.

Юристы Юридического центра «Аккредо» имеют большой опыт досудебных и судебных разбирательств в представлении интересов дольщиков по спорам с застройщиками.

Приемка квартиры в новостройке

Экспертиза качества строительства

Ведение переговоров с застройщиком

Перерасчет площади квартиры

Претензионная работа с застройщиком

Взыскание неустойки по договору ДДУ

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

У нас Вы можете заказать полный пакет услуг при споре с застройщиком:

• досудебное урегулирование спора с застройщиком;
• ведение судебного спора;
• проведение независимой строительной экспертизы перед приемкой квартиры.

Перед заключением договора долевого строительства застройщик обязан выполнить обязательное действие: за 7 суток до подписания документа разместить в органах печати, на информационных стендах и сайте местного исполнительного органа власти информацию о застройщике и строительную декларацию на строящийся объект.

В договоре долевого участия застройщик в обязательном порядке указывает:

• общую стоимость жилья;
• цену одного кв. метра общей площади квартиры;
• гарантию на объект (минимум пять лет);
• порядок расчетов (график платежей);
• обязанности и права каждой из сторон;
• порядок изменения условий договора, сдачи-приемки квартиры, возврата денежных средств и т.д.

Приемка квартиры в новостройке

Обязательным условием передачи недвижимости новому владельцу является выплата суммы, указанной в договоре, в полном объеме. Сдавая квартиру, представитель застройщика передает жильцу ключи от входной двери, а также документы на объект и оборудование, установленное в квартире.

Передача оформляется документально путем составления и подписания акта приема-передачи, в котором указываются недостатки, выявленные при совместном осмотре. Из наиболее часто встречающихся нарушений и недоделок встречаются:

• некачественная отделка потолков, пола, стен в жилых комнатах и санузле;
• неправильный монтаж сантехники, электропроводки;
• некачественные материалы;
• некачественные окна, двери и дефекты при их установке;
• несоответствие площади квартиры заявленной в договоре долевого участия и т.д.

Экспертиза качества строительства

В случае если застройщик не согласен с претензиями дольщика, а также если у владельца квартиры возникли подозрения в необоснованном завышении стоимости работ или одностороннем увеличении или уменьшении площади квартиры, он может обратиться в экспертную организацию с просьбой о проведении экспертизы качества строительства.

В качестве экспертов привлекают квалифицированных строителей с большим опытом строительных и отделочных работ, обладающих обширными знаниями и практическими навыками в сфере строительства и экспертизы. В заключении эксперта будут сделаны выводы о площади квартиры, о качестве работ, материалов, наличии дефектов, об обоснованности или завышении стоимости квартиры.

Основной вывод будет заключаться в следующем: соответствует или не соответствует квартира договору долевого участия в строительстве.

Ведение переговоров с застройщиком

Общение с компанией-застройщиком начинается задолго до подписания ДДУ. Определившись с объектом инвестирования, дольщики:

• внимательно вычитывают все проектные положения договора;
• определяют наиболее рискованные для себя пункты и формулируют их таким образом, чтобы свести риски к минимуму;
• готовятся к сопротивлению представителя застройщика в нежелании изменить не подходящие для них условия в договоре ДДУ.

Важными факторами, влияющими на переговорный процесс, называют:

• объем денег, которые готов вложить на первом этапе потенциальный инвестор;
• спрос на недвижимость в районе застройки;
• то, насколько застройщик нуждается в деньгах.

Главная цель представителя компании-застройщика - сократить время на переговоры и ускорить поступление денежных средств от дольщика. «Последнее предложение», «масса заинтересовавшихся», «завтра, возможно, уже будет продана» - неполный перечень аргументов, которые использует инвестор.

Покупателя должны насторожить быстрые уступки в цене, изменении значительных условий договора: добросовестный застройщик не будет работать себе в убыток. Если удалось быстро «продавить» важные изменения в ДДУ, не стоит радоваться собственной смекалке и напору, лучше послушать «сарафанное радио» и поискать информацию о компании в Интернете.

Перерасчет площади квартиры

Новостройки по индивидуальным проектам часто «грешат» несовпадением площади квартиры, указанной в договоре, и метражом, определенным при составлении технического паспорта: разница может составлять от 1 до 10 и даже более метров! Недобросовестный застройщик может в одностороннем порядке изменить площадь квартиры как в меньшую, так и в большую сторону. При этом окончательная стоимость квартиры по договору ДДУ изменится, что может явиться неприятным сюрпризом для покупателя. Добросовестный застройщик специально оговаривает возможность окончательного пересчета стоимости квартиры после измерений БТИ. Особенно актуальна возможность вернуть лишние деньги для новостроек с дорогим квадратным метром жилья.

Изучая проект ДДУ, нужно обращать внимание на наличие пункта, регулирующего пересчет стоимости квартиры, так как многие компании перестраховываются, указывая в договоре, что стоимость жилья остается неизменной даже после измерений БТИ.

Претензионная работы с застройщиком

Для досудебного урегулирования спора, возникшего между застройщиком и инвестором, дольщику необходимо направить в адрес компании претензию в порядке досудебного производства по договору долевого строительства жилья.

В претензии указываются:

• наименование организации-застройщика, юридический адрес и место фактического нахождения;
• Ф.И.О. дольщика, его фактический адрес, другие контактные данные;
• краткое описание возникшей спорной ситуации;
• требование об исправлении недостатков, о возмещении затрат или расторжении договора и возврате денежных средств;
• расчет суммы, если речь идет о денежном требовании.

Для составления досудебной претензии застройщику обращайтесь в Юридический центр «Аккредо». Мы составим для Вас качественную претензию, направим ее в адрес компании застройщика и возьмем на себя полное урегулирование спора в досудебном порядке.

Взыскание неустойки по договору ДДУ

Основным нарушением договора долевого участия в строительстве жилья является несвоевременная сдача квартиры ее собственнику. Типовой договор ДУ содержит положения, применяющие к застройщику штрафные санкции, выражающиеся в начислении штрафа за каждый день просрочки передачи жилья инвестору (неустойка по договору долевого участия).

Взыскать неустойку можно в досудебном порядке или путем обращения в суд: предпочтителен первый вариант, поскольку для подачи искового заявления необходимо уплатить государственную пошлину. Для разрешения спора вне стен суда нужно правильно рассчитать сумму неустойки по договору долевого участия и составить претензию на имя руководителя строительной компании. 

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Квартира в строящемся доме может быть не зарегистрирована в Росреестре долгое время по нескольким причинам: нехватка бюджета, банкротство строительной компании, резкое изменение цен на строительные материалы и т.д. Право собственности на квартиру можно получить только до того момента, когда организацию признают банкротом: в этом случае необходимо зарегистрироваться в качестве кредитора и стать в очередь кредиторов.

Чтобы обезопасить свои деньги, выплаченные застройщику и вложенные в объект незавершенного строительства, инвестору необходимо обратиться в суд: только в его компетенции признать право собственности на недостроенную квартиру за дольщиком, добросовестно вносившим деньги на строительство и не получившим готовое жилье по вине строительной организации.

Если вас интересует заключение или расторжение договора долевого участия, регистрация договора долевого участия, расчеты по договору долевого участия и т.д. – обращайтесь к юристам Центра «Аккредо».